La Tribune, 26 octobre 2007.
Les prix de l’immobilier ont commencé de baisser. Mais il faudra probablement encore attendre le début 2008 pour valider le retournement. Cette tendance pourrait s’inscrire dans la durée pour , Docteur en Sciences de gestion et Professeur à l’ISTEC.
A l’heure où la Fnaim annonce une baisse continue de 0,9% sur les 3 derniers mois et où elle s’interroge sur la continuation de la hausse, il y a peu de doute que le cycle de baisse est désormais durablement enclenché. Plusieurs raisons viennent étayer ce scénario.
Le mouvement de baisse a démarré en début d’année.
La dynamique du marché immobilier est caractérisée par une inertie informationnelle, qui ralentit l’ajustement des prix. En effet, le délai, qui sépare la mise à prix de la publication des statistiques, varie de 4 à 7 mois : 3 à 6 mois entre la mise en vente (prix affiché) et la signature du compromis (prix de marché) auxquels s’ajoute encore un mois pour la diffusion de statistiques. En Bourse, le délai séparant la diffusion du cours et la transaction peut être inférieur à la minute !
Par conséquent, la dynamique de baisse des prix est perçue avec retard et les prix mettent du temps à s’ajuster avec la réalité de l’offre et de la demande. Ce qui signifie que, si la baisse des prix est déjà constatée depuis 3 mois, le mouvement de baisse a pris son essor en début d’année. La prudence de la Fnaim s’explique par sa position à l’égard de la profession. Elle ne peut pas se permettre d’être alarmiste sous peine d’affoler et de gripper le marché.
Il faudra probablement attendre le printemps 2008 pour vérifier si la baisse est durable. En effet, les stocks se forment pendant l’hiver avant de se dégonfler quand les ventes reprennent à l’arrivée des beaux jours.
La dynamique de baisse pourrait s’inscrire dans la durée.
Désormais engagé, le mouvement de baisse aura du mal à s’arrêter. D’abord, le gonflement des stocks va renforcer le pouvoir de négociation des acheteurs. Pouvoir de négociation qui va être consolidé par la complicité des agents immobiliers. Hier, ces derniers prenaient le parti des vendeurs et contribuaient à l’inflation des prix. Demain ils choisiront le parti de l’acheteur et concourront à la baisse des prix pour assurer leur survie, car ils sont en surnombre. Leur nombre s’est multiplié ces dernières années et l’on compte trois fois plus d’agences immobilières que de boulangeries : 3200 agences immobilières contre 900 boulangeries à Paris, 450 contre 110 à Bordeaux ou 24 contre 7 à Guéret !
Ensuite, la prise de conscience de la spirale déflationniste par les acquéreurs les incitera soit à négocier, soit à reporter leur achat. Dans ce cas, le tarissement de la demande viendra nourrir le mouvement de baisse. Par ailleurs, on observe que les particuliers conservent leur résidence principale entre 7 et 8 ans avant de changer. Ce qui signifie que la vague d’achats des dernières années pourrait se renouveler à l’avenir.
Mais dans une dynamique de baisse des prix, les vendeurs seront tentés de reporter l’acquisition de leur nouvelle résidence dans l’attente d’une remontée des prix. Les plus endettés ne pourront même pas payer le capital restant dû avec le prix de vente de leur bien. Il restera les primo-accédants qui profiteront de la baisse des prix, encore faut-il qu’ils puissent s’endetter. Par conséquent, la demande a toutes les chances de s’essouffler.
Dans le même temps, l’offre de biens à la vente pourrait gonfler plus que prévu. Aux vendeurs souhaitant céder leur bien pour des raisons traditionnelles (changement de situation personnelle ou professionnelle) s’ajouteront les livraisons des programmes de neuf lancés récemment, mais aussi les particuliers souhaitant se débarrasser de leurs investissements locatifs après avoir bénéficié d’une fiscalité avantageuse (Périssol,...) ou encore ceux courant vers la liquidité en cas de crise financière.
Dans un marché où la trappe de l’offre s’ouvre alors que la demande est atone, les prix seront contraints de baisser.
Didier Coutton
- Source : La Tribune www.latribune.fr
Immobilier : Bulle, Krach, Boum !
