Le Monde, 24 février 2007, New York, correspondant.
L’ampleur de la correction immobilière était difficile à prévoir et pourrait s’avérer plus importante qu’anticipé." La mise en garde faite le 14 février devant le Congrès par le Président de la Réserve fédérale américaine (Fed), Ben Bernanke, n’est pas fortuite.
Les conséquences de la crise immobilière commencent à se faire sentir dans les établissements de crédit. C’est surtout le cas pour les spécialistes des subprime mortgages (prêts à surprime, ou taux élevé) pour les emprunteurs présentant le plus de risques. Une activité qui a explosé au cours des dernières années et était particulièrement rentable. Les taux étaient parfois supérieurs de 4 points à la moyenne du marché et les prêteurs pas vraiment regardants sur les garanties. Comme la valeur des logements ne cessait d’augmenter, il était toujours possible de les revendre en réalisant des plus-values.
Les banques de Wall Street ont bien profité du système : finançant généreusement les établissements de crédits immobiliers à risques et reprenant leurs stocks de crédits pour améliorer la rentabilité de leurs fonds d’investissements. Si le nombre d’Américains propriétaires de leur logement est passé de 65 % à 69 % depuis dix ans, la moitié de la progression s’expliquerait par le développement des subprime mortgages, selon une étude de la Réserve fédérale de Chicago.
Mais quand le marché se retourne, quand les prix des maisons baissent pour la première fois depuis plus d’une décennie et quand dans le même temps les taux d’intérêt à court terme remontent, les défaillances se multiplient et les vendeurs de subprime mortgage se trouvent soudain en difficulté.
IMPACT SUR L’ENSEMBLE DE L’ÉCONOMIE
Le Centre pour des prêts responsables (Center for Responsible Lending) prévoit qu’une personne sur cinq ayant contracté un crédit immobilier avec une surprime entre 1998 et 2006 pourrait perdre son logement. Les prêteurs à risques sont d’autant plus dans une situation difficile que les établissements de Wall Street entendent maintenant limiter leurs risques.
Merrill Lynch a exigé en décembre 2006 que ResMae Mortgage, une société californienne, lui reprenne 308 millions de dollars (234 millions d’euros) de crédits dont les emprunteurs ont fait défaut. L’établissement a exercé une clause habituelle des contrats de cession de crédits qui stipule que le vendeur doit les racheter si les emprunteurs sont rapidement incapables de rembourser. Incapable de faire face à ses obligations, ResMae Mortgage a déposé son bilan il y a une semaine. Merrill Lynch s’est engagé à continuer à financer l’établissement jusqu’à ce qu’un repreneur se manifeste.
Le Crédit suisse semble aujourd’hui le mieux placé. Il propose de racheter ResMae pour un peu moins de 20 millions de dollars et annonce vouloir conserver 75 % de ses 800 salariés.
Depuis le début de l’année, deux autres établissements de crédits immobiliers à hauts risques, Ownit Mortgage Solutions et Mortgage Lenders Network, ont déposé leur bilan et plusieurs autres ont tout simplement cessé de prêter.
Si les défaillances se multiplient dans les prochains mois, cela aura des conséquences sur la rentabilité des grandes banques d’affaires américaines qui, en 2006, ont toutes affiché des résultats records. Elles ont pour la plupart beaucoup financé les petits établissements de crédit régionaux comme ResMae.
HSBC semble être le plus exposé. Il a conservé une grande partie des prêts dans son bilan tandis que les entreprises de Wall Street les ont souvent cédés à des investisseurs via des fonds profitant de leurs rendements élevés. HSBC a annoncé au début du mois avoir ajouté 1,76 milliard de dollars à ses provisions en 2006 pour mauvaises dettes.
Les analystes américains cherchent à mesurer aujourd’hui l’impact sur l’ensemble de l’économie d’un éventuel effondrement de ce marché des prêts immobiliers avec surprime. Ils représentaient, à la fin 2006, 12,75 % de l’encours total des crédits immobiliers aux Etats-Unis (10 200 milliards de dollars), contre 8,5 % en 2001 selon Mortgage Finance. Mais, comme ces prêts ont été abondamment utilisés comme support d’émissions obligataires, le risque n’est pas concentré sur certains établissements mais diffusé dans l’ensemble de l’économie américaine et même mondiale. Il s’agit à la fois d’une bonne et d’une mauvaise nouvelle.
Eric Leser
MISES EN CHANTIER.
Les mises en chantier de logements ont chuté de 14,3 % en janvier aux Etats-Unis par rapport à décembre 2006, à 1,408 million d’unités en rythme annuel. Il s’agit du niveau le plus bas atteint depuis août 1997, où il s’élevait à 1,390 million.
INVESTISSEMENT.
L’investissement des ménages américains dans la pierre a plongé de 4,2 % en 2006, le recul le plus rapide depuis la précédente crise du secteur, en 1991.
DÉFAUT DE PAIEMENT.
Près de 1,2 million de prêts immobiliers ont fait défaut en 2006 aux Etats-Unis, une augmentation de 42 % par rapport à 2005.
- Source : Le Monde www.lemonde.fr
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