Les Echos, vendredi 12 octobre 2007.
En raison des perspectives baissières du marché immobilier, les banquiers ne sont guère tentés d’adoucir les mensualités en allongeant la durée des prêts. Ils donnent également un tour de vis aux crédits relais souscrits dans des opérations d’achat-revente.
"Toujours plus", la formule s’appliquait jusque-là à la durée des crédits immobiliers qui jouait les prolongations. Entre 2000 et 2007, les prêts se sont allongés de 5 ans. Mais depuis cet été la tendance change." Largement employé lors de la période de hausse des prix, le mécanisme habituel d’allongement de la durée est visiblement en train d’atteindre sa limite ", constate le courtier bancassurance Empruntis.
Alors que le marché immobilier s’essouffle et que les prix des logements peuvent baisser, les banques se montrent plus réticentes à prêter sur des durées de 25 ans, voire 30 ans. Et ce, même si leur gamme de prêts disposent de produits de longue durée. Ainsi par exemple le Crédit Agricole de Montpellier a élaboré un prêt d’une durée de 35 ans.
D’ailleurs, selon la base de données Empruntis, la durée moyenne des prêts s’élevait à 21,3 ans au second trimestre 2007 contre 17,8 ans durant l’année 2004. La solution qui consistait à adoucir la mensualité en tirant sur les durées de prêts semble donc être laissée de côté par les prêteurs qui ne souhaitent pas, en cas d’impayés, se retrouver avec des biens immobiliers pouvant se déprécier.
Plus l’on emprunte sur une durée courte, plus l’on rembourse du capital. Et par conséquent, on commence à amortir son prêt. En revanche, sur les prêts longs, l’emprunteur ne rembourse que des intérêts pendant les premières années.
Tour de vis sur les crédits relais.
D’une durée généralement inférieure à un an, les crédits relais permettent à des particuliers, qui changent de logement de financer leur seconde acquisition, avant que leur première résidence soit vendue. Pour déterminer le montant, les banques se basent sur l’expertise du bien immobilier à vendre.
Depuis que l’atterrissage du marché est acté et qu’un recul des prix se profile à court terme, les banquiers font preuve de plus de sévérité. " Actuellement la quotité du prêt ne représente plus que 70%, voire 60% de la valeur d’expertise du bien ", constate le courtier Meilleurtaux. Alors que récemment, une quotité de prêt représentant 80% de la valeur d’expertise du bien était courante. Pas de doute, les prêteurs veulent se protéger d’une éventuelle baisse du prix du bien donné en garantie.
Martine Denoune
– Lire également :
Prêts immobiliers : les taux d’intérêt augmentent, Mireille Weinberg, Les Echos.
Immobilier : Bulle, Krach, Boum !
France : l’immobilier en baisse, jusqu’où ? T. Serafini, F. Paoletti.
Note sur l’éclatement de la bulle immobilière américaine, par Isaac Johsua.